Il mutuo vitalizio (ipotecario) è un particolare finanziamento recentemente disponibile anche ai clienti bancari italiani. Tale mutuo, conosciuto anche con i termini di reverse mortgage, o equity release, è infatti stato licenziato sul mercato creditizio italiano solamente con la legge 248 del 2 dicembre 2005, che ha permesso, a partire dal 2006, la possibilità di poter ottenere un finanziamento di questa tipologia, riservato ai cittadini in età avanzata. Il mutuo vitalizio è infatti un finanziamento che le banche e gli istituti di credito abilitati rivolgono alla clientela più anziana, di età superiore ai 65 anni, permettendo alla stessa di poter far fruttare l’immobile di proprietà, trasformando in liquidità il valore commerciale del bene oggetto della garanzia ipotecaria in favore dell’istituto di credito. In altri termini, il proprietario di un immobile, che contrae il mutuo vitalizio, stabilisce che la propria casa venga ipotecata e posta a garanzia di un prestito che sarà proporzionale valore di mercato dell’immobile protagonista della garanzia reale, e che terrà ovviamente conto anche dell’età anagrafica del richiedente, con concessione di importi tanto più elevati quanto più anziano sarà il cliente dell’istituto di credito erogante. Grazie al mutuo vitalizio, quindi, il proprietario dell’immobile potrà disporre di una somma

di denaro anche piuttosto importante, senza tra l’altro doversi preoccupare di procedere al rimborso, con pagamento di rate compostoe da quota capitale e da quota interesse. Il mutuo vitalizio prevede infatti che al momento della scomparsa del proprietario immobiliare – titolare dell’operazione creditizia – gli eredi potranno acquisire la proprietà immobiliare solo se si faranno altresì carico dell’onere contratto dal defunto. Per divenire proprietari a tutti gli effetti, senza gravami, gli eredi del contraente il mutuo ipotecario dovranno quindi rimborsare alla banca il capitale erogato. Se ciò non dovesse avvenire, per libera scelta degli eredi, o nell’impossibilità da parte loro di procedere al pagamento di quanto dovuto, l’istituto di credito potrà valutare due diverse alternative. La prima è relativa all’accensione di un mutuo ipotecario tradizionale, con il quale gli eredi potranno ripagare gradualmente il debito contratto nei confronti dell’istituto di credito. La seconda scelta è invece relativa alla vendita all’incanto del bene oggetto di garanzia ipotecaria, i cui proventi saranno dapprima utilizzati per estinguere definitivamente le pendenze del prestito, e successivamente erogati in favore degli eredi. Per quanto concerne l’importo richiedibile, sottolineiamo come, di norma, si tratti solo di una piccola percentuale sul valore commerciale dell’immobile. La percentuale di solito

non supera nemmeno il 30% del reale valore di mercato del bene nel caso di soggetti richiedenti con età relativamente giovane (meno di 70 o 75 anni, e quindi con prospettive di vita ancora calcolabili), ma sale rapidamente con l’età, arrivando al 40 o 50& quando si superano gli 80 o gli 85 anni. Non tutte le banche offrono oggi questa particolare tipologia di prodotto. I soggetti interessati, anche grazie a una rapida ricerca sul web, non dovranno tuttavia faticare troppo per andare a ricerca l’istituto di credito finanziatore che valuta il compimento di tali operazioni di natura finanziaria, che scommettiamo potranno trovare un mercato fertile anche nel nostro Paese.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Il mutuo di scopo è un particolare finanziamento che permette a una parte protagonista del contratto di poter ottenere una somma da destinare per una specifica motivazione. Il contratto di mutuo di scopo è pertanto una sottospecie del più generale contratto di mutuo, dal quale partiremo per poter giungere alla definizione concreta ed esatta del mutuo di scopo stesso. A disciplinare il mutuo è l’articolo 1813 del Codice Civile, laddove lo stesso è definito come il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuatario, una determinata quantità di cose fungibili (di norma, denaro) con l’obbligo da parte del mutuatario di restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Mutuatante e mutuatario saranno, nella prassi bancaria, rispettivamente l’istituto di credito erogante e il debitore principale. Alla restituzione delle cose “nella stessa specie e qualità” andrà inoltre aggiunta, di norma, la quota interesse. Nel contratto di mutuo bancario, il finanziamento servirà al mutuatario per poter procedere con il compimento di un’operazione, di norma immobiliare (come l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima o della seconda casa). Il mutuatario restituirà all’interno di un piano di ammortamento il capitale ottenuto, con pagamento graduale dello stesso, maggiorato di interessi fissi

o variabili. Stabilito quanto sopra, appare piuttosto chiaro procedere con la definizione di mutuo di scopo, che altro non sarà se non un mutuo in cui l’utilizzo della somma da parte del mutuatario sarà vicinolata e specifica. Si noti che il mutuo di scopo non è nient’altro che un contratto di finanziamento molto utilizzato, una sorta di negozio tipico facilmente riscontrabile nella realtà. Si pensi, ad esempio, a un contratto di mutuo stipulato con la banca, laddove all’interno dell’atto di mutuo sia indicata la destinazione vincolata delle stesse somme, da utilizzarsi per acquistare una proprietà immobiliare ad uso abitativo, o per altre finalità ancora. Le obbligazioni del mutuo di scopo saranno pertanto di due tipologie: la prima fa riferimento alla restituzione della somma ricevuta; la seconda fa invece riferimento allo svolgimento di un’attività per la quale il mutuo è stato richiesto (ad esempio, l’acquisto della proprietà immobiliare). Le altre caratteristiche del mutuo di scopo ricalcano quelle dei finanziamenti comuni. Pertanto, il mutuatario che contrarrà tale impegno potrà scegliere se assoggettare il capitale ottenuto a un tasso di interesse fisso (che creerà un piano di ammortamento composto da rate di importo certo e costante nel tempo) o a un tasso di

interesse variabile (elemento che invece genererà un piano di ammortamento composto da rate di importo mutevole nel tempo). Per quanto riguarda la durata dell’operazione, riscontriamo invece che questa potrà essere compresa tra un minimo di 10 anni e un massimo di 30 anni, con possibile scelta di scadenze intermedie, e con la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo in qualsiasi momento, senza pagare alcuna penale per la cessazione del rapporto prima della sua naturale scadenza. Segnaliamo ancora che anche il mutuo di scopo può essere efficacemente integrato con una o più polizze assicurative, che vadano non solamente a tutelare l’oggetto dell’atto di mutuo (e quindi il vincolo specifico di destinazione ottenute con il contratto di finanziamento), ma anche lo stesso mutuatario, contro tutti quegli inconvenienti che – per cause a lui non imputabili – provochino l’impossibilità di restituire regolarmente il capitale ottenuto in prestito.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Il mutuo tra privati è un contratto tutt’altro che anomalo, anche se a prima vista potrebbe sembrare strano che a prestare denaro per supportare l’operazione di acquisto, di costruzione o di ristrutturazione di una casa sia un privato e non un istituto bancario, che svolge tale attività come operazione caratteristica. Tuttavia è lo stesso Codice Civile, all’art. 1813, a disciplinare tale operazione, non effettuando alcuna distinzione sulla natura giuridica o professionale delle parti. L’articolo recita infatti che il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. Nella prassi bancaria, l’operazione di mutuo è accompagnata non solamente dalla restituzione delle cose prestate (il capitale) ma anche da quote interessi, come tra l’altro attestato dall’art. 1815 del Codice, che precisa che salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario dovrà corrispondere interessi al mutuante. Come si è potuto vedere, né l’art. 1813 né l’art. 1815, effettuano alcuna distinzione tra mutuo tra privati e mutuo bancario. Tuttavia, nel nostro ordinamento, qualche significativa differenza tra i due finanziamenti, continua a sussistere, e presumibilmente continuerà a sussistere anche nel futuro.

Il mutuo tra privati, infatti, risulta essere penalizzato rispetto al mutuo bancario: il mutuo stipulato con l’istituto di credito, se – come normalmente accade – di durata superiore a 18 mesi, prevede infatti il pagamento di un’imposta sostitutiva pari a 0,25 punti percentuali che va a sostituire le imposte di registro, le imposte di bollo e le imposte ipotecarie. Nel caso di mutuo tra privati, invece, le tre imposte devono essere pagate separatamente, e senza sconti. In altri termini, il mutuo tra privati prevede che al momento della sottoscrizione del contratto le due parti facciano i conti con la presenza di un balzello piuttosto oneroso, come l’imposta di registro (pari a 3 punti percentuali sull’importo erogato), accompagnato dall’imposta ipotecaria (nella misura di 2 punti percentuali sul totale della garanzia prestata) e dall’imposta di registro (pari allo 0,50% sull’importo della garanzia concessa). Oltre a quanto sopra, si tenga altresì i considerazione che stipulando un mutuo tra privati, il mutuatario perderà tutti i privilegi in sede di dichiarazione dei redditi, poiché non potrà portare in detrazione gli interessi passivi corrisposti al mutuante privato, contrariamente a quanto avviene nel mutuo bancario. Al di là di quanto sopra, l’operazione di mutuo tra privati può

essere modellata sulla base delle specifiche esigenze delle due parti. Si potrà pertanto concordare l’applicazione di un tasso di interesse fisso o di un tasso di interesse variabile, a seconda che le parti desiderino un piano di ammortamento composto da pagamenti di importo certo e costante nel tempo, o pagamenti di importo in linea con un parametro di indicizzazione (di norma, l’Euribor a uno, tre o sei mesi). Ancora, anche nel mutuo tra privati si potrà concordare per una durata molto estesa nel tempo, pari a 20 o 30 anni, disciplinando nel contratto di finanziamento le modalità di estinzione anticipata del debito residuo.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Una recente ricerca condotta da uno dei principali portali del settore, sostiene che coloro che ricercano un mutuo casa sul web, sarebbero meno spaventati dalla sottoscrizione di un mutuo a tasso di interesse variabile rispetto a coloro che cercano un mutuo appellandosi alle tradizionali vie bancarie. La differenza in termini di interessi mutuo, immaginiamo, è ben nota. Tuttavia ci pare opportuno, prima di commentare i dati relativi all’analisi di cui sopra, introdurre la differenza tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile per quanto concerne le condizioni di onerosità complessive, e i loro riflessi sulle tasche dei mutuatari. I mutui a tasso di interesse fisso prevedono il pagamento di rate di importo certo e costante nel tempo, per un periodo altrettanto determinato. Tutto ciò è possibile grazie alla fissazione di un tasso di interesse calcolato sulla base di un parametro (IRS di durata) e di uno spread che verranno “congelati” al momento della stipula del contratto di finanziamento. In altri termini, perciò, il mutuatario, fin dal momento della sottoscrizione del mutuo, saprà esattamente quanti interessi mutuo dovrà pagare lunto l’intero arco temporale dell’operazione, senza correre il rischi di subire gli sgradevoli effetti negativi derivanti dall’incremento dei tassi

di mercato. Il discorso è inverso per quanto concerne i mutui a tasso di interesse variabile. Questi prevedono che il tasso di interesse applicato al capitale oggetto di mutuo sia indicizzato a un parametro di riferimento il cui valore cambia ogni giorno, o ad ogni evento deliberativo. I parametri più noti sono l’Euribor (a uno, tre o sei mesi a seconda della periodicità di pagamento delle rate) o il tasso ufficiale di riferimento per le operazioni di rifinanziamento, stabilito periodicamente dal board della Banca Centrale Europea. Ovviamente, in questo caso, al momento della stipula del contratto il mutuatario non potrà conoscere quanti interessi mutuo pagherà, poiché il loro ammontare dipenderà dal trend dei parametri di cui sopra. Tornando al comportamento di chi cerca un mutuo sul web, la ricerca dell’osservatorio di uno dei portali più noti in campo creditizio rivela che circa due navigatori su tre ricercherebbero un finanziamento a tasso di interesse variabile, mentre meno di tre su dieci abbraccerebbero la richiesta di un mutuo a tasso di interesse fisso. La parte rimanente, una discreta minoranza, si dedica invece alle forme tecniche di tasso intermedie, come i mutui a tasso di interesse misto, o i mutui a tasso di

interesse variabile con cap. Evidentemente, pertanto, i mutuatari che cercano il finanziamento sul web sono meno timorosi di altri circa il rischio di incremento degli interessi mutuo che andranno a pagare. Oppure, probabilmente, la loro convinzione è quella di poter accumulare un risparmio iniziale molto corposo, che andrà a controbilanciare il pregiudizio sofferto quando, nel prossimo futuro, i tassi di interesse di riferimento torneranno a crescere in maniera più corposa. Chi avrà ragione? Chi sceglie la certezza degli interessi mutuo, o chi preferisce acquistare casa a condizioni di onerosità sempre in linea con quelle offerte dai mercati finanziari?

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Il mutuo tasso misto è un finanziamento immobiliare ipotecario contraddistinto dalla presenza di un’opzione all’interno delle principali condizioni economiche e contrattuali di riferimento. Un’opzione che permetterà al titolare del mutuo tasso misto di poter variare la forma tecnica del tasso di interesse applicato nell’operazione di finanziamento, all’interno del piano di ammortamento concordato. In altri termini, il mutuo tasso misto è un finanziamento che, partendo con l’applicazione di un tasso di interesse fisso o variabile fin dalla prima rata del programma di rimborso, permetterà altresì al mutuatario di poter mutare la forma tecnica di tasso applicata al capitale oggetto di mutuo, consentendo allo stesso di passare alla forma tecnica di tasso alternativa: in parole ancora più trasparenti, il mutuo tasso misto con partenza a tasso fisso potrebbe prevedere il passaggio al tasso di interesse variabile, mentre il mutuo tasso misto con partenza a tasso variabile potrebbe prevedere il passaggio al tasso di interesse fisso. Rimane a questo punto da chiarire un insieme di aspetti fondamentali per comprendere quali siano i vantaggi e le caratteristiche di base di questo prodotto. Si può cominciare, ad esempio, dal ricordare come il mutuo tasso misto sia un finanziamento essenzialmente dedicato a quelle persone piuttosto indecise,

che al momento della stipula del contratto di finanziamento non hanno ancora scelto a quale forma tecnica di tasso rivolgersi. O ancora, più in generale, è possibile rivolgere questo prodotto a tutta la clientela che voglia riservarsi la possibilità di poter cambiare le condizioni tecniche nel corso degli anni, poiché, ad esempio, teme forti rialzi dei tassi di interesse di riferimento sui mercati finanziari, e vuole in tal modo tutelarsi da tali risvolti negativi. Una delle caratteristiche fondamentali del mutuo tasso misto, che è bene sondare prima di sottoscrivere il prodotto in questione, è relativa al momento in cui diventa possibile esercitare l’opzione di cui sopra. In altri termini, è bene comprendere se la possibilità di passare dal tasso fisso al tasso variabile o, viceversa, dal tasso variabile al tasso fisso, è compresa in qualsiasi momento del piano di ammortamento, o se invece è limitata a poche e determinate fasce temporali (ad esempio allo scadere dei due, tre o cinque anni). Ancora, prima di sottoscrivere un contratto di mutuo tasso misto è bene capire se l’esercizio dell’opzione è sottoposto a qualche limitazione. Alcune banche offrono infatti la possibilità di esercitare più di una singola scelta, potendo in tal modo consentire

al proprio cliente non solo di effettuare un primo passaggio da una forma tecnica di tasso all’altra, bensì anche di ritornare indietro sui propri passi o, eventualmente, procedere a una terza o ulteriore scelta. Infine, è bene sottolineare quali siano i costi relativi all’esercizio delle opzioni contemplate nel contratto di mutuo tasso misto. In altri termini, è possibile che l’esercizio dell’opzione sia sottoposta al pagamento di una commissione o di un altro onere (generalmente fisso). Le altre caratteristiche di prodotto non differiscono da quelle comuni. Il loan to value è pertanto ordinariamente stabilito entro i limiti dell’80%, mentre la durata del piano di ammortamento non eccederà di solito i 30 anni.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Quanto viene di norma chiamato mutuo regionale, altro non è che un mutuo bancario ordinario, contraddistinto dalla presenza di un’agevolazione di un’istituzione regionale. L’erogatore rimane quindi la banca, ma la Regione interviene a vario titolo per agevolare l’accesso o la restituzione del credito da parte di propri residenti. Anche se numerose – come vedremo – sono le forme tecniche con le quali il mutuo regionale viene applicato, una sola è la ragione prevalente di imposizione di tale prodotto all’interno del mercato bancario. L’obiettivo del mutuo regionale è infatti quello di favorire nella maniera più ampia l’accesso al credito in aree particolarmente svantaggiate, o rendere per lo meno più conveniente il costo del denaro nell’operazione bancaria, permettendo così ai beneficiari dell’intervento dell’istituzione regionale di poter restituire le rate con miglior possibilità di adempimento regolare nel tempo. Il mutuo regionale, nella misura maggioritaria all’interno del territorio italiano, viene concesso dalle banche attraverso l’intervento di un fondo regionale a supporto della fase di restituzione del capitale. In altri termini, il mutuo regionale viene contraddistinto nella maggior parte dei casi dalla figura della Regione quale parte incaricata di “pagare” parte delle quote interessi di un piano di ammortamento, sia esso a tasso fisso, sia

esso caratterizzato dalla presenza di un tasso di interesse variabile. Il mutuo regionale si snoderà in tal modo attraverso i tradizionali canali bancari, prevedendo tuttavia, in sede di istruttoria, un nulla osta da parte dell’istituzione regionale affinchè parte degli interessi vengano addebitati non al mutuatario, quanto al fondo stanziato dalla Regione stessa. In questo modo, la rata che il mutuatario si troverà da pagare sarà sensibilmente inferiore rispestto a quella ordinaria. Di contro, la banca non subirà alcun pregiudizio economico, poiché la differenza tra l’importo standard della rata e quello agevolato, sarà a carico della Regione. Di norma, tale agevolazione insita nel mutuo regionale viene concessa per un arco temporale piuttosto delimitato, pari a una frazione del programma di rimborso (di solito, la metà del piano di ammortamento). Anche in questo caso la motivazione sembra essere facilmente riscontrabile: l’istituzione regionale desidera infatti aiutare i mutuatari soprattutto nella prima fase del programma di restituzione del capitale, nell’auspicio che la seconda fase sia contraddisitnta da un miglior supporto in termini di reddito e, pertanto, l’aiuto regionale si renda pressochè inutile. Abbiamo fin qui esaminato i casi in cui il mutuo regionale sia contraddistinto dall’intervento dell’istituzione regionale a pagamento di parte delle rate

del piano di ammortamento. In realtà, ciò che è brevemente chiamato come mutuo regionale può caratterizzarsi altresì per altre forme di agevolazione. Molto diffusa è quella relativa alla possibilità di garantire un più congruo accesso al credito, con la Regione che diventerà vera e propria garante per la restituzione del capitale nei confronti della banca, elevandosi così a fideiussore dei mutuatari – debitori principali, attraverso un apposito fondo stanziato con le proprie disponibilità. La prassi prevede altresì che i beneficiari del mutuo regionale siano solitamente le giovani coppie, o i giovani single con un reddito giudicato basso, o medio basso, calcolato sulla base dell’ultima dichiarazione disponibile.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

La rinegoziazione mutuo è un’operazione che permette al cliente dell’istituto di credito di poter rivedere alcune condizioni economiche di riferimento nella propria transazione debitoria, mantenendo la stessa relazione con la banca erogante. La prima cosa che occorre premettere, è che la rinegoziazione mutuo non equivale all’operazione di surroga. Nel primo caso, infatti, la transazione coinvolgerà la banca erogante e il mutuatario, con le due parti che cercheranno un nuovo accordo in merito ad alcune tra le principali condizioni economiche di riferimento nell’operazione originaria di mutuo. Nella seconda ipotesi, invece, i soggetti protagonisti non saranno solo la banca erogante e il mutuatario, quanto anche una banca subentrante, che si sostituirà a quella originaria nella figura di soggetto creditore. Nella sostituzione del mutuo per surroga, infatti, la banca subentrante chiederà alla banca originaria di acconsentire alla variazione del soggetto beneficiario della garanzia ipotecaria, erogando al mutuatario un nuovo finanziamento che vada a sostituire il precendente, e che possa permettere al mutuatario stesso di poter godere di altre caratteristiche economiche e contrattuali, migliorative rispetto al prodotto originariamente sottoscritto. Ciò che accomuna, nella stragrande maggioranza dei casi, l’operazione di rinegoziazione mutuo con quella di sostituzione mutuo, è comunque un unico, fondamentale, elemento: la ricerca

di condizioni di onerosità più vantaggiose rispetto alle precedenti. Ciò che invece rende divergenti le due opzioni, è la modalità con la quale questa ricerca è effettuata: nel caso di rinegoziazione mutuo, la scelta di condizioni migliorative prevederà il mantenimento della stessa banca e dello stesso prodotto credtiziio; nel caso di sostituzione mutuo con surroga, l’abbraccio delle condizioni migliorative prevederà l’abbandono della vecchia banca, e l’ingresso in una nuova. Entriamo quindi più nel dettaglio nell’operazione di rinegoziazione mutuo. Uno dei principali motivi per i quali è effettuata tale transazione è relativa alla modifica del costo del denaro, con riduzione dello spread o la variazione dei termini di riferimento dell’indicizzazione del tasso di interesse. Il cliente potrà pertanto far valere la sua forza negoziale chiedendo al proprio istituto di credito di rendere più conveniente il tasso o, ancora, scegliere di passare dall’applicazione del tasso di interesse variabile a quello fisso, o viceversa dal fisso al variabile, a seconda delle proprie preferenze. Altra caratteristica tipica delle operazioni di rinegoziazione mutuo è invece relativa alla possibilità di poter allungare a piacimento il programma di rimborso, all’interno dei limiti stabiliti dall’istituto di credito. Allungare il piano di ammortamento equivale a “spalmare” il capitale da

restituire in un arco temporale maggiore e, pertanto, abbassare l’importo delle rate mensili e, quindi, delle uscite monetarie del cliente della banca. Non tutto è oro, tuttavia, quel che luccica. Se infatti apparentemente l’operazione di rinegoziazione mutuo può sembrare conveniente, poiché permette al mutuatario di andare a sottoscrivere condizioni economiche più convenienti, occorre altresì comprendere come l’operazione stessa non sia molto gradita dalle banche, perchè spesso la variazione delle condizioni comporta un peggioramento della propria posizione creditoria. Per tale motivo, frequentemente, l’operazione di rinegoziazione mutuo è sostanzialmente ostacolata, o soggetta al pagamento di oneri di natura fissa o proporzionale, a seconda di quanto stabilito dai singoli istituti di credito. Pertanto, un confronto tra costi e vantaggi dell’operazione di rinegoziazione, e quelli ottenibili con la sostituzione del mutuo, con surroga, potrebbe riservare qualche gradita sorpresa a chi si accinge al compimento di simili transazioni.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Come noto, la fideiussione mutuo è una garanzia tipica all’interno delle operazioni di finanziamento immobiliare ipotecario, e utile per poter migliorare la tutela del credito da parte degli istituti di credito, che potranno coinvolgere altri soggetti terzi in sede di rimborso del capitale oggetto del contratto di finanziamento, nell’ipotesi in cui il debitore principale non riesca più ad assolvere correttamente ai propri obblighi derivanti dal contratto di mutuo stipulato tra le parti. In altri termini, colui che presta fideiussione mutuo garantisce che il debitore principale rispetterà i termini contrattuali. In caso di inadempimento, lo stesso soggetto che ha prestato fideiussione mutuo interverrà in sostituzione del debitore principale, rimborsando alla banca l’importo oggetto di morosità, in virtù dell’impegno sottoscritto nel contratto di fideiussione mutuo sottoscritto, di norma, in sede di stipula del contratto di finanziamento principale. La fideiussione mutuo permetterà così alla banca di poter migliorare la propria posizione e la propria tranquillità: l’istituto di credito erogante saprà infatti che, nell’ipotesi di inadempimento del mutuatario, il fideiussore (garante) interverrà a sopperire alle carenze del debitore principale, andando a rimborsare alla banca le rate oggetto del piano di ammortamento, insolute a causa dell’inadempienza di cui si è fatto cenno. In altri termini

ancora, agli occhi della banca fideiussore e debitore principale saranno dei soggetti co-obbligati. Nell’ipotesi di inadempimento, infatti, l’istituto di credito potrà richiedere indistintamente al primo o al secondo soggetto la restituzione del capitale in morosità, senza alcuna distinzione tra la figura di debitore principale, e quella di soggetto che, in qualità di garante, ha prestato fideiussione mutuo. Per quanto ovvio, il fideiussore che sia intervenuto in sostituzione del mutuatario per sopperire alle carenze di quest’ultimo, potrà poi rifarsi nei confronti del debitore principale, ottenendo da quest’ultimo il capitale pagato alla banca per l’inadempimento di cui si è più volte fatto cenno nelle righe che precedono. Si tenga altresì in considerazione che la fideiussione mutuo, nella stragrande maggioranza dei casi, viene assunta mediante garanzia specifica. La fideiussione specifica prevede pertanto che il fideiussore intervenga a estinguere le rate in morosità nei soli limiti dell’operazione del contratto di finanziamento predeterminato, ed entro i limiti dell’importo del mutuo. Diverso è discorso per la fideiussione generica, raramente usata nelle ipotesi di mutuo immobiliare, che prevede che il soggetto che presta fideiussione mutuo sia pronto a garantire qualsiasi debito contratto dal garantito, per qualsiasi importo. Essendo una garanzia specifica, la fideiussione mutuo si estinguerà nel

momento stesso in cui verrà estinto il mutuo, sia che si tratti di un’estinzione anticipata, sia che si tratti di un’estinzione naturale, nei termini contrattuali previsti. Ricordiamo infine come l’operazione di fideiussione mutuo possa essere certamente non priva di strascichi per il garante. Anche nelle ipotesi di regolarità di rimborso delle rate da parte del debitore principale, infatti, in Centrale Rischi rimarrà costantemente – e fino all’estinzione del rapporto garantito – l’impegno del fideiussore nei confronti del garantito. Pertanto, nel momento in cui il fideiussore dovesse richiedere un finanziamento a titolo personale, l’istituto di credito non potrà che tenere in considerazione tale impegno potenziale, soppesandolo nella sua istruttoria valutativa del merito creditizio, come se si trattasse di una percentuale (minoritaria) di un impegno reale.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Per agevolare le operazioni di acquisto della prima abitazione adibita a residenza, la legge prevede fortunatamente diversi benefit piuttosto significativi. Cerchiamo quindi di fare ordine, andando ad elencare quali siano i requisiti per la detrazione, l’imponibile ammesso, l’entità del beneficio, e le modalità concrete per ottenere il rimborso. Per godere della detrazione mutuo prima casa è innanzitutto necessario che l’operazione riguardi un mutuo ipotecario (cioè un finanziamento garantito dalla principale garanzia reale, l’ipoteca in favore dell’istituto di credito erogante). Inoltre, il mutuo deve riguardare l’acquisto dell’abitazione principale, con possibilità di estendere il beneficio anche nel caso di mutuo che ricomprenda anche le relative pertinenze come i box e le cantine. Ma non solo: il benefit è infatti conseguibile anche in caso di mutuo per acquisto di unità attualmente locata, ma che verrà comunque adibita ad abitazione principale appena disponibile, costruzione dell’abitazione principale, ristrutturazione significativa dell’abitazione principale (normalmente comprovata da apposita concessione edilizia), sostituzione di altro mutuo che ha la possibilità di godere delle detrazione mutuo prima casa previste dalla legge. Si tenga in proposito in considerazione che, per usufruire della detrazione mutuo prima casa è necessario che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’atto del mutuo.

Il periodo è esteso a due anni solo nel caso di ristrutturazione documentata. Nel caso di mutuo per costruzione, invece, il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi prima o dopo la data dell’inizio dei lavori, mentre l’immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine degli stessi. Passiamo quindi a comprendere quale sia l’imponibile sul quale calcolare la detrazione mutuo prima casa. Contrariamente a quanto è noto, oltre alle quote interessi delle rate del mutuo, è possibile inserire nel calcolo dell’imponibile anche le spese di perizia e di istruttoria bancaria, le imposte sul mutuo, i costi dell’atto notarile e altri oneri strettamente legati alla concessione del mutuo. Nell’ipotesi di mutuo per acquisto, la detrazione mutuo prima casa spetta fino alla concorrenza del costo di acquisto dell’immobile, mentre nel caso di costruzione la detrazione mutuo prima casa è limitata alla frazione di mutuo effettivamente utilizzata nell’anno. Il limite di importo per la detrazione mutuo prima casa è pari a 4 mila euro l’anno per i mutui per acquisto, e a 2.582,28 euro l’anno per i mutui per costruzione. Il tetto è riferibile a tutti gli intestatari del mutuo. Ma come richiedere il rimborso della detrazione mutuo prima casa?

L’operazione è effettuabile in sede di dichiarazione dei redditi e, per tale motivo, è consigliabile rivolgersi a un esperto contabile di fiducia, al quale consegnare tutta la documentazione attestante le spese sostenute. Nel caso in cui non si fosse in possesso di tale documentazione, è possibile reperirla presso l’istituto di credito che ha erogato il mutuo, il quale provvederà a fornire la certificazione relativa, comprensiva della scissione delle rate pagate tra quota capitale e quota interessi. Tali certificazioni (in originale) non andranno allegate al modello di dichiarazione dei redditi, ma saranno conservate per eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi

Quando si sottoscrive un mutuo con un istituto di credito, per acquisto, costruzione, ristrutturazione della prima o della seconda casa, o ancora per sostituire un finanziamento già in corso, o ottenere nuova liquidità, ci si deve scontrare con la necessità – da parte delle banche – di rilasciare le opportune garanzie mutuo che possano permettere il compimento delle operazioni creditizie di cui sopra. Ma quali sono le principali garanzie mutuo all’interno del mercato bancario italiano? Quali i loro limiti e le loro caratteristiche? Cerchiamo di fare chiarezza su questo delicato tema, parlando sia delle garanzie mutuo “reali”, che delle garanzie mutuo “personali”, obbligatorie o facoltative quando si parla – rispettivamente – di mutuo ipotecario e di mutuo chirografario. Partiamo con il ricordare che quando si chiede un mutuo per acquisto, ristrutturazione o costruzione casa, o la sostituzione di un mutuo in corso di ammortamento (e a volte anche nel caso di mutuo per liquidità), è pressochè d’obbligo rilasciare una garanzia mutuo di natura reale. La garanzia “reale” di cui si parla è il pegno su denaro o titoli o, più frequentemente, l’ipoteca sull’immobile oggetto del contratto. In termini più chiari, quando si acquista un appartamento, la banca si rende disponibile

a concedere il finanziamento solamente nell’ipotesi in cui l’acquirente rilasci apposita garanzia mutuo con iscrizione di un’ipoteca di primo grado in favore dello stesso istituto di credito erogante. La garanzia mutuo in questione andrà escussa nel momento in cui il mutuatario si dimostri inadempiente. In questa ipotesi, la banca potrà riscattare il bene sul quale vanta l’ipoteca, e procedere alla vendita all’incanto, vedendo così soddisfatto il proprio credito. L’altra garanzia reale è certamente meno diffusa nel caso dei mutui casa. Si tratta infatti dell’iscrizione di un pegno su denaro o su titoli, che possano fungere da garanzia per il corretto adempimento da parte del debitore principale. Più note e diffuse sono invece le garanzie mutuo personali, che vadano a integrare la principale forma di tutela (per la banca) rappresentata dall’iscrizione della garanzia ipotecaria sull’immobile. La garanzia personale (fideiussione) permette infatti alla banca di poter disporre di un’altra arma molto importante, da utilizzare prima di intraprendere le lunghe, costose e complesse procedure previste dall’escussione della garanzia ipotecaria. Con la fideiussione, infatti, un soggetto terzo al rapporto tra debitore principale e banca, si impegna a garantire il corretto adempimento del mutuatario nei confronti dell’istituto di credito. Il garante del mutuo diventa così

coobbligato insieme al debitore principale verso la banca, e quest’ultima – in caso di inadempimento del debitore principale – potrà ben richiedere al fideiussore il pagamento delle rate in arretrato. A sua volta, il garante del mutuo, non potrà rifiutarsi dinanzi alla richiesta della banca, ma potrà poi successivamente rifarsi nei confronti del mutuatario, che rimarrà sempre il debitore principale. Per la sua importanza, e per l’impegno potenziale che è richiesto al garante del mutuo, spesso il fideiussore è un parente stretto del mutuatario, come ad esempio un genitore o un fratello. Nell’ipotesi di mutuo societario, molto frequentemente il fideiussore è un socio di riferimento della compagine.

1. Banche
2. Mutui online
3. Preventivo
4. Prima Casa
5. Tassi